よく友人たちから同じような質問を貰います。
『仲介手数料って払わなきゃだめ？』、『別の不動産会社に行けば、初期費用安くなる？』、少しでも安く引っ越しをしたいというのは誰もが考える共通の悩みと言えるかも知れません。
引っ越しを検討している人にとって【仲介手数料】の負担は大きいものです。
しかし、ちょっとした確認や考え方で不要になることがあります。
この記事に書いてあること
【仲介手数料】（居住用賃貸）とは？
【仲介手数料】（居住用賃貸）の支払いは必要かどうか
目次
結果を言ってしまえば、賃料0.5もしくは1ヶ月分以上の【広告料】が設定された物件であれば【仲介手数料】を支払う必要はありません。
さらに言えば、そもそも初めから【仲介手数料】が必要ない物件は多くありますし、仲介業者によって支払う必要が無い場合もあります。
良い物件=初期費用が高いという罠
部屋を探すとき『良い物件は初期費用が高い・仲介手数料が必要』と言われたことはありませんか？
多くの不動産会社にとって【仲介手数料】は重要な収入源です。
でも、好条件の物件が必ずしも初期費用を高く設定している訳ではありません。
※私は今まで仲介手数料を支払わず、8回の引っ越しを経験しましたが、全てが好条件でしたしそのうち4回は新築でした。
そもそも【仲介手数料】とは？
当該宅地又は建物の借賃～の一月分に相当する金額以内とする。この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関しては依頼者の一方から受けることのできる報酬の額は、当該媒介契約の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き、借賃の一月分の二分の一に相当する金額以内とする。
つまり、【仲介手数料】=報酬は総額で賃料の1ヶ月分以下で、もし借主の承諾を得られなければ0.5ヶ月分（税別）までと定められています。
本来、【仲介手数料】は不動産会社に対する正当な報酬ですが、なぜ不要な【仲介手数料】を支払ってしまう人がいるのでしょうか？
注意すべきポイントは2つ
不動産業界の特殊な慣習
【仲介手数料】に関する情報を得る手段が限られている
実は多くの不動産会社が貸主から報酬を受け取っておきながら【仲介手数料】をも受け取っています。そしてこれは貸主・借主双方に情報開示されないことが一般的で、古くからの業界の慣習でブラックボックスと化しています。
【仲介手数料】の支払いは必要かどうか？
法律に則るのであれば、貸主がいくら支払うのかによって変わりますが、もし支払ったとしても0.5ヶ月分です。
『【仲介手数料】は1ヶ月分必要です』と言われても、鵜呑みにしてはいけません。
ちなみに判例も出ています。
2020年1月、東急リバブルという会社に1ヶ月分【仲介手数料】を支払った借主が承諾していないことを理由に裁判で争った結果、借主側の主張が認められ勝訴し0.5ヶ月分の返還命令が下されました。
参照：賃貸住宅新聞
実はこの判例は不動産業界を驚愕させた大事件でした。
借主から承諾を得ることが自体が形骸化していて、当たり前に行われていた行為にNGを突き付けられることになるとは思いもしなかった訳です。
古くから受け継がれてきたブラックボックスにメスが入るのではないかと入居申込書や賃貸借契約書の内容を改定した不動産会社も多かったはずです。
【仲介手数料】が不要になる場合
それではどういった場合、【仲介手数料】が不要になるか、その見分け方をを具体的に見ていきましょう。
広告料が1ヶ月以上設定されている場合
広告料・広告宣伝費・ＡＤ・業務委託手数料、斡旋費用など、表記の仕方は様々ですが、貸主側からの報酬を意味します。
それらが1ヶ月以上設定されている場合、法律で定められた上限を超えるため支払いは不要です。
貸主から直接媒介を受ける場合
紹介してくれる不動産会社が貸主の場合、【仲介手数料】は不要です。
詳しくは書きませんが、貸主自ら契約を行う場合は業には当たらず、報酬は発生しません。
問題は得られる情報に偏りがあること
とはいえ、広告料の設定や不動産会社が貸主かどうかを判断することは難しいものです。
ましてや部屋を紹介する側としてはできれば知られたくない情報なので聞いたところで簡単に教えてくれそうもありません。
そんなときは図面を見てみましょう。
【仲介手数料】の支払い有無は図面の帯を見ればわかる
物件図面を見たことはありますか？
業界では“マイソク”とも呼ばれていますね。
実は図面には住所や家賃、間取り以外にも大切な情報が記載されています。
それが『帯』です。
この部分は不動産会社同士がどういった立場で取引に関わっているか、内見するにはどうしたら良いか、広告料は出るかなどの情報を把握できる様になっています。
特に注意するべき場所は次の3つ
①取引態様
ほとんどが媒介・一般媒介・専任媒介と書いてあると思いますがもし『貸主』と書いてあれば【仲介手数料】不要確定です。
②広告料の表記
『帯』のどこかにＡＤ100％・広告料1ヶ月などと書いてあれば【仲介手数料】不要確定です。
③手数料の負担割合
今まで、お目にかかったことはありませんが、借主の欄が0％であれば【仲介手数料】不要です。
でも、『帯』がすり替えられていることも良くあります・・・。
その場合は別の方法をとりましょう。
まとめ【仲介手数料】について大切なこと
まとめ
広告料が1ヶ月分ある物件は【仲介手数料】が不要
必要な場合でも承諾さえしなければ【仲介手数料】は0.5ヶ月分
図面の『帯』には情報が詰まっている
ただでさえ出費のかさむ引っ越し。
適正な【仲介手数料】の情報を知ることで初期費用が少しでも安くなるかも知れません。
コストも含め良いお部屋と巡り合えることを願っております。